Handlungsempfehlungen für Vermieter: Wenn der Mieter in der Krise steckt

Aufgelaufene Mietzinsrückstände, vorübergehender Leerstand und eine Mietsache in nicht vertragsgemäßem Zustand können schnell an die finanzielle Substanz des Vermieters gehen. Darüber hinaus sind die Sicherheiten oft wertlos, in der Regel zumindest nicht ausreichend, um den Schaden ansatzweise zu decken oder werden vom Mieter/Insolvenzverwalter schlicht ignoriert. Damit nicht genug, denn Insolvenzverwalter gehen vermehrt dazu über, Zahlungen der späteren Insolvenzschuldner an ihre langjährigen Vermieter anzufechten.

Dem Vermieter droht die Gefahr, dass er von seinem Mieter bereits vereinnahmte Mietzinszahlungen an den Insolvenzverwalter in erheblichem Umfang erstatten muss. Dabei werden in der Insolvenz des Mieters monatlich geleistete Mietzinszahlungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren angefochten, insbesondere dann, wenn der Mieter den Mietzins nur unregelmäßig, schleppend oder auf Grundlage einer Ratenzahlungsvereinbarung geleistet hat. Diese Beträge muss der Vermieter in voller Höhe erstatten. Der Vermieter kann so durch ein Rückzahlungsbegehren des Insolvenzverwalters sehr schnell selbst in erhebliche Liquiditätsprobleme geraten. Vermieter wurden bereits zur Rückzahlung von Beträgen zwischen 90.000 und 350.000 Euro zuzüglich Zinsen verurteilt. 

Zahlungsschwierigkeiten des Mieters

Finanzielle Schwierigkeiten des eigenen Mieters bedeuten auch für den Vermieter eine Gratwanderung. Auf der einen Seite gilt es, die eigenen wirtschaftlichen Interessen im Blickfeld zu behalten. Andererseits möchte man einem langjährigen Mieter durch konsequente Beitreibung der Forderungen auch nicht in existenzbedrohende wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen. Wie soll der Vermieter mit schleppenden und unregelmäßigen Zahlungen seines Mieters umgehen; wie auf eine Ratenzahlungsvereinbarung oder Stundungsbitte reagieren?

Grundsätzlich gilt: 

•  Prüfen Sie, ob der Mietzins besichert ist. Kautionen und Bürgschaften zahlungskräftiger Dritter in ausreichender Höhe sind die beste Sicherheit.

•  Versuchen Sie, Sicherheiten Dritter zu erlangen, die nicht aus dem Vermögen des Mieters stammen. Mit diesen Sicherheiten können Sie auch Altforderungen nachträglich besichern, ohne dass ein Insolvenzverwalter dies anfechten kann. Wichtig: Die nachträgliche Besicherung mit Sicherheiten aus dem Vermögen des Mieters selbst ist sehr leicht anfechtbar.

Als Vermieter den sicheren Weg gehen

Der Mieter leistet nur noch unregelmäßige Mietzinszahlungen oder der Mietzins geht vermehrt und nicht vollständig erst Mitte des Monats auf dem Bankkonto des Vermieters ein. Hier stellt sich die Frage, ob und wie lange ein solches Zahlungsverhalten durch den Vermieter geduldet werden kann? Eine pauschale Antwort kann nicht gegeben werden. Es muss immer im Einzelfall geprüft werden, ob der Mietzinsrückstand auf die Verhältnisse des Mieters zugeschnitten eine nicht unwesentliche Verbindlichkeit darstellt, die aus Sicht des Vermieters den Schluss zulässt, dass der Mieter seine Verbindlichkeiten nicht mehr begleichen kann. Vor dem Hintergrund einer sich verschärfenden Rechtsprechung und Ausweitung des Insolvenzanfechtungsrechts empfiehlt sich der sicherere Weg: Entweder Sie lassen die Forderungen titulieren (z. B. Mahn- und sodann Vollstreckungsbescheid) und vollstrecken die Forderung oder Sie treffen eine qualifizierte Ratenzahlungsvereinbarung mit Stundungsabrede, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss:

•  Die Vereinbarung sollte eine Erklärung des Mieters enthalten, dass er aufgrund der Ratenzahlungs- und Stundungsvereinbarung wieder in der Lage ist, bei gleichbleibenden wirtschaftlichen Verhältnissen seine derzeitigen und zukünftig fällig werdenden Zahlungspflichten voll- umfänglich zu erfüllen, was ausdrücklich auch die bestehenden und künftigen Verpflichtungen gegenüber anderen Gläubigern einschließt. Es sollte ferner erklärt werden, dass der Mieter nicht zahlungsunfähig ist. Idealerweise lässt sich der Vermieter sogenannte Summen- und Saldenlisten des Mieters vorlegen, aus denen die vorbezeichnete wirtschaftliche Verfassung des Mieters deutlich wird. Aber Vorsicht: Ist der Mieter tatsächlich (drohend) zahlungsunfähig, schadet jede Kenntnis der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters. Soweit also mit einem negativen Ergebnis zu rechnen ist, sollte die Einsichtnahme in die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters gerade nicht dokumentiert werden.

•  Die Raten sollten so bemessen sein, dass der Mieter sie erfüllen kann. Nachträgliche Verhandlungen über die Höhe der Raten und Raten, die eine vereinbarungsgemäße Erfüllung erschweren, müssen unbedingt vermieden werden. Daher empfiehlt es sich im Zweifel, geringere Beiträge mit längeren Laufzeiten zu vereinbaren.

•  Enthält die Ratenzahlungsvereinbarung eine Verfallsklausel, sollte darauf geachtet werden, dass kein automatischer Verfall bei Verzug eintritt, sondern lediglich die Option der Kündbarkeit für den Gläubiger fixiert wird. Also keine harte Verfallsklausel vereinbaren!

•  Eine Ratenzahlungsvereinbarung macht nur dann Sinn, wenn der Schuldner auch nach deren Abschluss einen gewissen Druck verspürt, diese Abrede einzuhalten. Zu empfehlen ist folglich zunächst die Titulierung, ggf. durch Abgabe eines kostengünstigen notariellen Schuldanerkenntnisses zu Lasten des Schuldners.

•  Vorfällige weitere (Teil­)Zahlungen als Druckzahlungen des Schuldners sind zu vermeiden. Diese sind anfechtbar.

•  Bemüht sich der Schuldner um eine Sanierung, sollte sich der Gläubiger diese Sanierungsbemühungen nach- weislich erklären und belegen lassen.

•  Äußerst hilfreich ist es, wenn sich der Gläubiger vom Schuldner eine belastbare Liquiditätsplanung vorlegen lässt, aus der sich ergibt, dass lediglich eine Zahlungsstockung vorliegt.

•    ... und immer wieder nicht zu unterschätzen: Bürgschaften oder Garantien Dritter einfordern, denn diese bleiben auch in der Insolvenz des Schuldners bestehen.

Darüber hinaus ist auf die Vermeidung nachweisbarer Kommunikation zu achten. Der Vermieter muss alle Tatsachen vermeiden, die den Schluss zulassen, er habe von der Zahlungsunfähigkeit des Mieters gewusst. Am besten ist es, keine Kenntnis von den wirtschaftlichen Verhältnissen zu haben, es sei denn, aus dieser Kenntnis geht gerade die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hervor (vgl. Punkt 1).

Nicht vorschnell agieren 

Keinesfalls sollte dem Anfechtungsbegehren eines Insolvenzverwalters ohne Weiteres nachgegeben werden. Solche Ansprüche werden allzu häufig ohne hinreichende Begrün- dung und Würdigung der Umstände des Einzelfalls geltend gemacht und dann von den Gerichten übernommen. Gerade auf die Feststellung der Umstände des Einzelfalls durch den Tatrichter und deren genaue Darstellung durch sachkundige Anwälte kommt es im Einzelfall aber gerade an. Dies fängt mit der Frage an, ob der Mieter im Zeitpunkt der Zahlung überhaupt schon (drohend) zahlungsunfähig war und z. B. ob der Vermieter überhaupt Großgläubiger ist. Ernsthafte Sanierungsversuche können einen Gläubigerbenachteili- gungsvorsatz ebenfalls ausschließen.

Voraussetzung ist ein schlüssiges und von den tatsächlichen Gegebenheiten ausgehendes Sanierungskonzept, dessen Umsetzung bereits begonnen hat. Ein sorgfältiger Sachverhaltsvortrag kann hier viel bewegen, zumal die Gerichte im Rahmen ihrer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls vermehrt zu einer differenzierenden Betrachtung finden. So soll der Ratenzahlungsvergleich für sich allein nach einem jüngeren Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urt. v. 07.11.2013 – 9 U 119/11, ZInsO 2014, 152 ff. Rn. 24) aus der Sicht des Gläubigers ohne Hinzutreten weiterer Indizien gerade noch nicht den Schluss auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens begründen und zwar selbst dann, wenn der Vergleich nur verzögert und nach Androhung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erfüllt wird.

Dr. Olaf Hiebert, Rechtsanwalt, Buchalik Brömmekamp Rechtsanwälte | Steuerberater