Die Bundesregierung beabsichtigt die Folgen der zum Schutz der Bevölkerung ergriffenen Maßnahmen vor der Ansteckung mit dem Coronavirus abzumildern. Das Kündigungsrecht von Miet- und Pachtverträgen wird für Vermieter/Verpächter zeitweise eingeschränkt. Rechtliche und damit auch wirtschaftliche Unsicherheiten bleiben.
Die Beschränkung des Kündigungsrechts ist sowohl für private als auch gewerbliche Miet- und Pachtverträge vorgesehen.
Ausgangslage
Grundsätzlich sieht § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht im Falle des dort näher geregelten Verzuges bzw. der Nichtzahlung der Miete vor. Auch Wohnraummietverträge, die meist auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, berechtigen den Vermieter zur ordentlichen Kündigung, wenn die Miete nicht gezahlt wird, § 573 BGB.
Achtung: Gewerbemietverträge sehen oft vom Gesetz abweichende Regelungen vor, so dass auf die gesetzlichen Regelungen nicht zurückgegriffen werden kann. Eine Prüfung im Einzelfall ist in jedem Fall erforderlich.
Änderungen infolge der Corona-Krise
Wird die Miete im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 (eine Verlängerung dieses Zeitraums ist möglich) nicht gezahlt, obwohl sie fällig ist, kann eine Kündigung des Vermieters/Verpächters unzulässig sein. Dies sieht der aktuelle Gesetzentwurf der Bundesregierung vor.
Anders als dies vielfach dargestellt wird, steht dem Mieter/Pächter gerade kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Der Mieter/Pächter kann die Zahlung der Miete/Pacht gerade nicht verweigern. Die Nichtzahlung der Miete/Pacht in dem vorgenannten Zeitraum lässt nur das Kündigungsrecht der Gegenseite (Vermieters/Verpächters) entfallen. Die Miete/Pacht muss gleichwohl, wenn auch erst zu einem späteren Zeitpunkt, gezahlt werden.
Voraussetzung für das Entfallen des Kündigungsrechts des Vermieters/Verpächters ist, dass der Mieter/Pächter aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, die im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie (Corona-Virus) stehen, die Miete/Pacht nicht zahlen kann. Zudem ist nachzuweisen, dass die Aussetzung der Zahlungen auf die Pandemie zurückzuführen ist.
Was bedeutet dies für Vermieter/Verpächter?
Wird die Miete/Pacht im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht gezahlt, kann das Kündigungsrecht entfallen, wenn der Mieter/Pächter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Dies wird mitunter schwer nachzuweisen sein.
Weitere Kündigungsgründe, bspw. die Zahlungsunwilligkeit, werden nicht beschränkt.
Was bedeutet dies für den Mieter/Pächter?
Grundsätzlich kann die Miete/Pacht nicht verweigert werden, allerdings entfällt das Kündigungsrecht des Mieters, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Nachweispflichtig ist insoweit der Mieter/Pächter.
Wird die Miete/Pacht zu Unrecht nicht gezahlt, kann der Vermieter/Pächter gleichwohl wirksam kündigen und der Verlust der Wohnung/Geschäftsräume ist durchsetzbar.
Fazit
Ob Vermieter/Verpächter oder Mieter/Pächter, tatsächliche sowie rechtliche Unsicherheit besteht auf beiden Seiten, was bereits ein Blick auf die Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung zeigt. Dort heißt es: „In besonders gelagerten Einzelfällen kommt ein Rückgriff auf Treu und Glauben in Betracht.“
Wir raten, sich rechtlich beraten zu lassen. Dies gilt für Vermieter/Verpächter und Mieter/Pächter gleichermaßen. Die Folgen einer rechtlich nicht geprüften Entscheidung werden wesentlich teurer zu stehen kommen, als die rechtliche Beratung.
Wir beraten und verhandeln Ihre Rechte gerne. Sprechen Sie uns an. Die Kontaktinformationen finden Sie rechts oben und unten.
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