Die Bun­des­re­gie­rung beab­sich­tigt die Fol­gen der zum Schutz der Bevöl­ke­rung ergrif­fe­nen Maß­nah­men vor der Anste­ckung mit dem Coro­na­vi­rus abzu­mil­dern. Das Kün­di­gungs­recht von Miet- und Pacht­ver­trä­gen wird für Vermieter/Verpächter zeit­wei­se ein­ge­schränkt. Recht­li­che und damit auch wirt­schaft­li­che Unsi­cher­hei­ten bleiben.

Die Beschrän­kung des Kün­di­gungs­rechts ist sowohl für pri­va­te als auch gewerb­li­che Miet- und Pacht­ver­trä­ge vorgesehen.

Aus­gangs­la­ge

Grund­sätz­lich sieht § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein außer­or­dent­li­ches Kün­di­gungs­recht im Fal­le des dort näher gere­gel­ten Ver­zu­ges bzw. der Nicht­zah­lung der Mie­te vor. Auch Wohn­raum­miet­ver­trä­ge, die meist auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen wer­den, berech­ti­gen den Ver­mie­ter zur ordent­li­chen Kün­di­gung, wenn die Mie­te nicht gezahlt wird, § 573 BGB.

Ach­tung: Gewer­be­miet­ver­trä­ge sehen oft vom Gesetz abwei­chen­de Rege­lun­gen vor, so dass auf die gesetz­li­chen Rege­lun­gen nicht zurück­ge­grif­fen wer­den kann. Eine Prü­fung im Ein­zel­fall ist in jedem Fall erforderlich.

Ände­run­gen infol­ge der Corona-Krise

Wird die Mie­te im Zeit­raum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 (eine Ver­län­ge­rung die­ses Zeit­raums ist mög­lich) nicht gezahlt, obwohl sie fäl­lig ist, kann eine Kün­di­gung des Vermieters/Verpächters unzu­läs­sig sein. Dies sieht der aktu­el­le Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung vor.

Anders als dies viel­fach dar­ge­stellt wird, steht dem Mieter/Pächter gera­de kein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht zu. Der Mieter/Pächter kann die Zah­lung der Miete/Pacht gera­de nicht ver­wei­gern. Die Nicht­zah­lung der Miete/Pacht in dem vor­ge­nann­ten Zeit­raum lässt nur das Kün­di­gungs­recht der Gegen­sei­te (Vermieters/Verpächters) ent­fal­len. Die Miete/Pacht muss gleich­wohl, wenn auch erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt, gezahlt werden.

Vor­aus­set­zung für das Ent­fal­len des Kün­di­gungs­rechts des Vermieters/Verpächters ist, dass der Mieter/Pächter auf­grund wirt­schaft­li­cher Schwie­rig­kei­ten, die im Zusam­men­hang mit der COVID-19-Pan­­de­­mie (Coro­­na-Virus) ste­hen, die Miete/Pacht nicht zah­len kann. Zudem ist nach­zu­wei­sen, dass die Aus­set­zung der Zah­lun­gen auf die Pan­de­mie zurück­zu­füh­ren ist.

Was bedeu­tet dies für Vermieter/Verpächter?

Wird die Miete/Pacht im Zeit­raum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht gezahlt, kann das Kün­di­gungs­recht ent­fal­len, wenn der Mieter/Pächter die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen erfüllt. Dies wird mit­un­ter schwer nach­zu­wei­sen sein.

Wei­te­re Kün­di­gungs­grün­de, bspw. die Zah­lungs­un­wil­lig­keit, wer­den nicht beschränkt.

Was bedeu­tet dies für den Mieter/Pächter?

Grund­sätz­lich kann die Miete/Pacht nicht ver­wei­gert wer­den, aller­dings ent­fällt das Kün­di­gungs­recht des Mie­ters, wenn die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind. Nach­weis­pflich­tig ist inso­weit der Mieter/Pächter.

Wird die Miete/Pacht zu Unrecht nicht gezahlt, kann der Vermieter/Pächter gleich­wohl wirk­sam kün­di­gen und der Ver­lust der Wohnung/Geschäftsräume ist durchsetzbar.

Fazit

Ob Vermieter/Verpächter oder Mieter/Pächter, tat­säch­li­che sowie recht­li­che Unsi­cher­heit besteht auf bei­den Sei­ten, was bereits ein Blick auf die Begrün­dung des Geset­zes­ent­wurfs der Bun­des­re­gie­rung zeigt. Dort heißt es: „In beson­ders gela­ger­ten Ein­zel­fäl­len kommt ein Rück­griff auf Treu und Glau­ben in Betracht.

Wir raten, sich recht­lich bera­ten zu las­sen. Dies gilt für Vermieter/Verpächter und Mieter/Pächter glei­cher­ma­ßen. Die Fol­gen einer recht­lich nicht geprüf­ten Ent­schei­dung wer­den wesent­lich teu­rer zu ste­hen kom­men, als die recht­li­che Beratung.

Wir bera­ten und ver­han­deln Ihre Rech­te ger­ne. Spre­chen Sie uns an. Die Kon­takt­in­for­ma­tio­nen fin­den Sie rechts oben und unten.

Zu den Beson­der­hei­ten bei ande­ren Dau­er­schuld­ver­hält­nis­sen sowie Dar­le­hens­ver­trä­gen ver­wei­sen wir auf unse­re geson­der­ten Artikel:
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Sascha Borow­ski

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